Buying a House in Cape Verde (Compro casa a Cabo Verde)

Chiunque abbia toccato il suolo dell’arcipelago di Cabo Verde, nelle sue varie declinazioni geografiche e morfologiche, indipendentemente dal tempo trascorso, ha avuto sicuramente un pensiero rivolto al trovare un “piccolo” appartamento dove svernare, trovare rifugio dallo stress, ritagliarsi uno spazio in un posto in paradiso.

Come ogni altro luogo turistico nel mondo, le isole di Cabo Verde hanno fascino e attrattiva anche per gli investimenti di chi vuole solo acquistare una “seconda casa” senza entrare nel complesso e ormai usurato mercato immobiliare.

Alcuni sognano di cambiare vita, di ricominciare da capo in un altro posto, oppure solo di trovare pace dopo una vita lavorativa e di godersi in estremo relax la propria pensione; in qualsiasi caso, anche solo per curiosità, uno sguardo alle compravendite lancia sempre nuove fantasie e progetti, non sempre realistici, ma almeno offre l’idea dei costi e delle possibilità.

Santa Maria - Sal - Cabo Verde

La gran parte della costruzione di nuovi edifici a Santa Maria, nell’isola di Sal, da parte di compagnie europee (escluso il Portogallo) è avvenuta negli anni 80, primi 90. Tuttora si continua a costruire, sebbene a ritmi più lenti. I prezzi dei terreni, all’epoca, erano praticamente accessibili a chiunque e il costo della manodopera, seppur non professionale, era molto basso. Cabo Verde ha ottenuto l’indipendenza nel 1975 e nel decennio degli anni ottanta vigeva politicamente un solo partito (PAICV) che, dopo anni di sfruttamento Portoghese e una situazione catastrofica culturale e lavorativa, concedeva piena libertà agli imprenditori edilizi con agevolazioni e semplificazioni.

Alla fine degli anni ottanta era possibile acquistare un appartamento con due camere, direttamente dal costruttore con poco più di sei milioni di lire (Oggi circa 12000 euro), gli stessi oggi sono rivenduti a più di dieci volte il loro valore iniziale. L’incremento delle quotazioni di vendita è esploso nel primo decennio del 2000 quando capitali stranieri, a volte di provenienza incerta, dovevano essere investiti e rendere molto più in fretta, vendendo e rivendendo gli stessi alloggi a prezzi sempre più alti per elevarne il valore finale.

Dopo il Covid, che ha bloccato l’economia Caboverdiana del turismo per quasi due anni, con conseguente discesa dei prezzi per mancanza di richiesta, alcune grandi compagnie di vendita e intermediazione hanno incominciato ad alzare i prezzi per pura speculazione (hanno acquistato tutto il possibile durante il Covid e hanno messo sul mercato gli stessi immobili a prezzo raddoppiato dopo la pandemia). Tutti sono corsi ai ripari aumentando di conseguenza il valore del portfolio già acquisito e in vendita. Il risultato è una bolla speculativa che ormai rischia solo di danneggiare l’ultimo acquirente che si troverà ad avere un bene pagato molto più di ciò che vale in base al mercato e non alle realistiche condizioni o posizioni dell’abitazione.

Espargos - Sal - Cabo Verde

Ora il mercato è totalmente inflazionato dai prezzi speculativi e l’”occasione” difficilmente è esposta in uno dei cartelloni dietro alle molteplici “agenzie di vendita”, l’unica possibilità è quella di attendere davvero la necessità o l’impellenza di un proprietario a vendere, oppure la liquidazione dei beni da parte di eredi disinteressati. A volte capita, come in Europa, che un immobile venga immesso sul mercato tra privati, con il “passa parola”, evitando le spese di agenzia (qui a Capo Verde spesso imputate al venditore), e valutando il prezzo con misure più realistiche e reali.

Questi due fattori, la speculazione indiscriminata e la vendita senza agenzia, hanno scatenato ovviamente una fiorente e nutrita compagine di “venditori” che operano senza licenza, senza ufficio, utilizzando i social come vetrina, senza alcuna conoscenza delle leggi locali o dei sistemi più comuni sulle mediazioni immobiliari. Il rischio quindi di versare acconti con promesse impossibili da mantenere, essere bloccati nelle procedure dalla mancanza di documentazione, abusivismo mai dichiarato (che renderebbe nullo qualsiasi contratto di compravendita), tasse di proprietà sospese per anni e mai pagate, è davvero molto alto e frequente.

Rivolgersi quindi ad un’agenzia, con un ufficio, e una brochure del portfolio può limitare il rischio? No, bisogna comunque scegliere con attenzione.

Molte di queste agenzie, nel tempo, sono state rilevate, cedute, vendute, e al loro interno non ci sono più quelle competenze professionali che in passato si sono occupate con efficenza e scrupolo di tutelare i compratori come i venditori. Oggi l’obiettivo è il guadagno sulla mediazione, non è più importante ciò che si vende ma quanto.  È più utile ormai occultare dati e problematiche all’acquirente, fornire spiegazioni errate al venditore per favorire l’unico obiettivo: giungere all’atto.

Vendere, vendere, vendere. Questa è la parola d’ordine. Anche proprietà che fino a due mesi prima erano in offerta a 20000 euro in meno e che magicamente sono “lievitate” senza alcuna ristrutturazione, abitazioni in condomini che non hanno amministrazione, senza l’attacco alla fogna, con problemi strutturali, con vicini poco raccomandabili, con tettoie abusive e allacci dell’acqua non conformi. Le agenzie spesso “non lo sapevano” e il problema rimane, in seguito, solo del acquirente.

Villa Verde - Sal - Cabo Verde

Qui a Santa Maria, isola di Sal, ci sono così tanti “venditori di case” che, rispetto alla popolazione sembra debbano costruire un grattacielo da un momento all’altro e non sappiano come venderlo. Chiunque ha una casa in affitto o in vendita e tenta di “rifilarla” al turista interessato facendo credere di “fare un affare”. Si possono certamente trovare buone proposte, oneste, attendibili, ma è un compito che spetta al compratore. Affidarsi a qualcuno, se non si ripone la massima fiducia (e poi non vi lamentate che vi hanno fregato!) è sempre molto rischioso, soprattutto nel campo immobiliare, generalmente ovunque, ma qui ancora di più.

Ci sono anche abili e responsabili professionisti che conducono con serietà il lavoro, sono scrupolosi e affidabili, ma si tratta di poche unità in un oceano vasto come quello che circonda questo splendido arcipelago, piccole perle da scovare con attenzione e non è sempre facile, soprattutto per chi non ha una conoscenza approfondita del luogo e delle persone.

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🇬🇧 English

Buying a House in Cape Verde

Anyone who has ever set foot in the Cape Verde archipelago, in its various geographical and morphological expressions—even for a short time—has surely entertained the idea of finding a “small” apartment to spend the winter, escape from stress, or carve out a private refuge in a corner of paradise.

Like any other tourist destination in the world, the Cape Verde islands are attractive for those who want to invest in a “second home” without facing the complexity and saturation of the real estate markets back home. Some dream of changing their life completely, starting over somewhere else, or simply finding peace after a lifetime of work and enjoying their retirement in deep relaxation. In any case, even just out of curiosity, looking at property listings sparks fantasies and new projects. Not always realistic, but at least it gives an idea of costs and possibilities.

Most of the construction of new buildings in Santa Maria, on the island of Sal, by European companies (excluding Portugal), took place in the 1980s and early 1990s. Construction still continues today, although at a slower pace. At that time, land prices were accessible to almost anyone and labor costs, though not very skilled, were very low. Cape Verde gained independence in 1975, and throughout the 1980s the country was under a single political party (PAICV). After years of Portuguese exploitation and cultural and economic collapse, the government offered entrepreneurs incentives and simplified processes to encourage development.

By the late 1980s, it was possible to buy a two-bedroom apartment directly from the builder for little more than six million lire (about €12,000 today). Those same properties are now being resold for more than ten times their original value. Prices surged dramatically in the early 2000s when foreign capital—sometimes of uncertain origin—needed to be invested quickly, with the same properties being sold and resold at increasingly high prices to inflate their market value.

After Covid, which halted Cape Verde’s tourism-based economy for nearly two years and temporarily reduced prices due to lack of demand, large real estate companies began raising prices purely for speculation. They had bought everything they could during the pandemic, and then put the same properties back on the market at double the price. Others followed this trend to protect their portfolios. The result is a speculative bubble that risks affecting the final buyer, who may end up paying far more than the real value of the property.

Today the market is heavily inflated. Real “opportunities” rarely appear in windows of the many real estate agencies. The only real chance is to wait for a situation of genuine need, a forced sale, or an inheritance where the heirs simply want to liquidate the asset. Sometimes—just like in Europe—a property is sold privately, through word of mouth, bypassing agency fees (which in Cape Verde are often charged to the seller) and allowing a more realistic evaluation.

These two factors—uncontrolled speculation and private sales—have encouraged the rise of many unlicensed “sellers”: individuals operating without offices, using social media as a storefront, and with no knowledge of local laws or standard real estate procedures. The risk of paying deposits based on promises that cannot be fulfilled, being unable to complete procedures due to missing documentation, encountering undeclared irregularities (which could invalidate the sale), or discovering unpaid property taxes is very high.

So, should one rely on a real estate agency with an office and a portfolio? Not necessarily. One must still choose carefully. Many agencies have changed ownership over time, losing the professional expertise that once protected both buyers and sellers. Today the priority is profit. What is sold matters less than how much is earned. Problems are hidden, explanations are manipulated, and the only goal is to close the deal.

“Sell, sell, sell.” That’s the mantra. Even properties that two months earlier were priced €20,000 lower, or apartments in buildings without administration, without sewage connections, with structural issues, problematic neighbors, illegal extensions or improper water connections. Agencies often “didn’t know.” And the buyer inherits the problem.

Here in Santa Maria, island of Sal, there are so many “property sellers” that—compared to the population—you’d think a skyscraper is about to be built and no one knows how to sell it. Everyone has something to rent or sell, trying to convince tourists they’re making “a great deal.” Real opportunities do exist, honest and reliable ones—but finding them is the buyer’s responsibility. Trusting someone without absolute confidence is risky—especially in real estate—and even more so here.

There are responsible professionals who work seriously, carefully, and reliably. But they are few—small pearls to be found in an ocean as vast as the one surrounding this beautiful archipelago.

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🇵🇹 Portuguese

Comprar Casa em Cabo Verde

Quem já pisou o solo do arquipélago de Cabo Verde, nas suas diversas formas e paisagens, mesmo que por pouco tempo, certamente já pensou em encontrar um “pequeno” apartamento para passar o inverno, fugir ao stress, ou reservar um canto para si num lugar que parece o paraíso.

Como em qualquer outro destino turístico do mundo, as ilhas de Cabo Verde também atraem quem deseja apenas comprar uma “segunda casa”, sem entrar nos mercados imobiliários complexos e saturados de outros países. Alguns sonham mudar de vida, recomeçar noutro lugar, ou simplesmente encontrar paz depois de uma vida de trabalho e aproveitar a reforma em total tranquilidade. Em qualquer caso, mesmo só por curiosidade, dar uma olhada nas vendas desperta novos projetos e fantasias. Nem sempre realistas, mas pelo menos dá uma ideia dos custos e possibilidades.

Grande parte das construções em Santa Maria, na ilha do Sal, feitas por empresas europeias (com exceção de Portugal), ocorreu nos anos 80 e início dos anos 90. Ainda se constrói hoje, embora mais lentamente. Na época, o preço dos terrenos era acessível e a mão-de-obra, embora pouco qualificada, era muito barata. Cabo Verde tornou-se independente em 1975 e, durante os anos 80, o país era governado por um único partido (PAICV), que, após anos de exploração colonial e uma situação social e económica muito frágil, incentivou o investimento com facilidades e processos simplificados.

No final dos anos 80, era possível comprar um apartamento de dois quartos diretamente ao construtor por pouco mais de seis milhões de liras (equivalente a cerca de 12.000 euros hoje). Os mesmos apartamentos hoje são vendidos por mais de dez vezes esse valor. O aumento dos preços explodiu especialmente no início dos anos 2000, quando capitais estrangeiros—por vezes de origem duvidosa—tinham de ser investidos rapidamente, revendendo várias vezes os mesmos imóveis a preços sempre crescentes.

Após a pandemia de Covid, que paralisou a economia turística cabo-verdiana por quase dois anos e fez os preços descerem devido à falta de procura, algumas grandes empresas começaram a aumentar os preços por pura especulação. Compraram o que puderam durante a crise e depois colocaram no mercado os mesmos imóveis pelo dobro. Outros seguiram o movimento, inflacionando o mercado. O resultado é uma bolha especulativa que pode prejudicar o comprador final, que arrisca pagar muito mais do que o imóvel realmente vale.

Hoje, o mercado está fortemente inflacionado. As verdadeiras “oportunidades” raramente aparecem nas vitrines das agências. A única hipótese real é esperar uma venda por necessidade, pressa, ou herança. Às vezes, como na Europa, um imóvel é vendido entre particulares, por “passa-palavra”, evitando as comissões (que em Cabo Verde muitas vezes recaem sobre o vendedor), permitindo uma avaliação mais realista.

A especulação descontrolada e as vendas privadas criaram também um grande número de “vendedores” sem licença, sem escritório, usando apenas as redes sociais, sem conhecimento das leis nem dos procedimentos imobiliários. O risco de pagar adiantamentos com promessas impossíveis, de ficar preso em processos devido à falta de documentos, de comprar imóveis com ilegalidades não declaradas ou com impostos em atraso, é muito alto.

Confiar numa agência, com escritório e portefólio, resolve o problema? Não necessariamente. É preciso escolher com muita atenção. Muitas agências foram vendidas ou mudaram de gestão, perdendo as competências que antes protegiam comprador e vendedor. Hoje o objetivo é o lucro rápido. O que se vende importa menos do que quanto se ganha. Esconde-se informação, distorcem-se explicações—o importante é fechar o negócio.

“Vender, vender, vender.” Eis a palavra de ordem. Mesmo imóveis que há dois meses eram 20.000 euros mais baratos, apartamentos em prédios sem administração, sem ligação à rede de esgoto, com problemas estruturais, vizinhança complicada, construções ilegais e ligações de água irregulares. Muitas agências “não sabiam”. E o problema fica todo para o comprador.

Aqui em Santa Maria, ilha do Sal, há tantos “vendedores de casas” que, comparado com a população, parece que vão construir um arranha-céus amanhã e não sabem como vendê-lo. Toda a gente tem algo para vender ou alugar e tenta convencer o turista de que está a fazer “um grande negócio”. Existem propostas boas, sérias, honestas—mas cabe ao comprador encontrá-las. Confiar em alguém sem absoluta confiança é arriscado—especialmente no imobiliário—e aqui ainda mais.

Existem, sim, profissionais competentes, sérios e responsáveis. Mas são poucos—pequenas pérolas num oceano vasto como o que rodeia este arquipélago.